Réparations locatives en 2025 : qui paie quoi entre bailleur et locataire ?

En Wallonie, la répartition des dégâts locatives est l’une des sources de litiges les plus fréquentes entre propriétaires et locataires. Qui doit payer la réparation d’une chaudière ? À qui incombe l’entretien du jardin ? Et que se passe-t-il lorsqu’un dégât survient dans l’immeuble ?
En 2025, la réglementation s’est précisée afin de réduire les zones grises, mais les tensions persistent dès que les responsabilités ne sont pas claires. Cet article fait le point, pour vous aider à éviter les malentendus et gérer vos biens locatifs en toute sérénité.

1. Comprendre les grandes catégories de réparations

La loi distingue généralement trois grandes catégories de réparations :

1. Les réparations d’entretien courant → à la charge du locataire.

2. Les grosses réparations ou travaux structurels → à la charge du bailleur.

3. Les réparations liées à l’usage abusif ou à la négligence → à la charge de celui qui est responsable.

   Exemple : changer une ampoule relève du locataire, mais remplacer une installation électrique vétuste est du ressort du propriétaire.

2. Les obligations du locataire en 2025

Le locataire doit veiller à entretenir correctement le bien et à réaliser toutes les petites réparations liées à l’usage normal

Parmi ses obligations :

• L’entretien régulier de la chaudière et des équipements (via un professionnel agréé).

• Le remplacement des joints, ampoules, fusibles, poignées ou clés perdues.

• Le nettoyage et l’entretien courant du logement, y compris le jardin si mentionné dans le bail.

En cas de manquement, le bailleur peut retenir une partie de la garantie locative pour couvrir les frais.

3. Les responsabilités du bailleur

Le propriétaire, de son côté, doit garantir au locataire un logement conforme, salubre et sécurisé. Cela implique :

• Les grosses réparations structurelles (toiture, murs, châssis, fondations, isolation).

• Le remplacement des installations vétustes (chauffage, électricité, sanitaires).

• Les mises en conformité légales (détecteurs incendie, normes énergétiques PEB, etc.).

En cas de défaillance du propriétaire, le locataire peut même demander une réduction de loyer ou une résolution du bail si le bien est rendu inhabitable.

4. Les cas particuliers fréquents

Certaines situations échappent à une règle claire et nécessitent une interprétation :

• Chaudière en panne : si la panne résulte d’un défaut d’entretien, c’est au locataire. Si c’est dû à l’ancienneté de l’appareil, c’est au propriétaire.

• Casse accidentelle : si un invité du locataire casse une vitre, c’est au locataire d’assumer.

• Infiltrations d’eau : responsabilité du propriétaire, sauf si la négligence du locataire est prouvée (par ex. absence d’aération).

Dans ces cas, il est crucial de bien documenter les preuves (photos, factures d’entretien, rapport d’état des lieux).

5. L’importance de l’état des lieux

Un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire est indispensable pour répartir les frais correctement.
Sans ce document officiel, il devient difficile de prouver l’origine d’un dégât et la responsabilité de chacun.

Astuce : en 2025, il existe désormais des solutions numériques permettant de réaliser des états des lieux digitalisés, avec photos horodatées et signature électronique. Cela réduit fortement les contestations.

6. Prévenir les litiges : bonnes pratiques

Pour éviter les conflits autour des réparations locatives, voici quelques recommandations :

• Rédiger un bail clair mentionnant explicitement les responsabilités.

• Planifier des entretiens réguliers (chaudière, toiture, électricité).

• Tenir un journal d’entretien pour tracer les interventions.

• Favoriser une communication rapide et documentée en cas de problème.

7. Que faire en cas de désaccord ?

Si malgré tout un désaccord survient, les solutions sont :

1. La médiation → un médiateur immobilier peut aider à trouver un terrain d’entente.

2. Le juge de paix → en dernier recours, il tranche sur la base du bail, des preuves et de la loi.

Conclusion : anticiper, c’est éviter les litiges

En 2025, la clé pour éviter les conflits entre bailleurs et locataires reste la prévention et la transparence.
Un bail précis, un état des lieux complet et un suivi régulier des entretiens permettent de limiter considérablement les malentendus.

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